Grundlagen

Aufgabe

Aufgabe des Mietspiegels ist es, für Mieter*innen, Vermieter*innen und deren Interessenverbände eine Übersicht über die Mietpreise im Stadtgebiet München herzustellen. Die ortsüblichen Mietpreise setzen sich – entsprechend den gesetzlichen Vorgaben – aus Mieten zusammen, die in dem Zeitraum Februar 2016 bis Januar 2022 neu vereinbart oder geändert worden sind. Die statistisch aufbereitete Datensammlung ermöglicht die Feststellung der ortsüblichen Miete für die Mehrzahl der frei finanzierten Wohnungen im Stadtgebiet München. Der Mietspiegel stützt sich auf eine breite Datenbasis und bietet deshalb die größtmögliche Sicherheit, das Mietniveau objektiv einzuschätzen. Der Mietspiegel ist auch ein gesetzliches Begründungsmittel für Mieterhöhungen.

Grundlage

Der Mietspiegel für München 2023 wurde auf der Grundlage einer repräsentativen Stichprobe nicht preisgebundener Wohnungen mittels einer regressionsanalytischen Methode erstellt. Die Erhebung und Aufbereitung der Stichprobe erfolgte im Auftrag der Landeshauptstadt München durch das Marktforschungsinstitut Kantar GmbH, München. Die daraus gewonnenen Daten wurden vom Team des Lehrstuhls für Statistik (Prof. Dr. Göran Kauermann) an der Ludwig-Maximilians-Universität nach wissenschaftlich anerkannten statistischen Methoden ausgewertet.

Qualifizierter Mietspiegel

Die aktuelle Rechtslage unterscheidet zwischen dem „einfachen Mietspiegel” und dem „qualifizierten Mietspiegel”. Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertreter*innen der Vermieter*innen und Mieter*innen anerkannt worden ist. Der Mietspiegel für München 2023 wurde vom Stadtrat der Landeshauptstadt München als qualifizierter Mietspiegel anerkannt. An die Qualifizierung des Mietspiegels sind einige Rechtsfolgen geknüpft: Bei Mieterhöhungen hat die*der Vermieter*in Angaben zur Wohnung nach dem qualifizierten Mietspiegel mitzuteilen. Dies gilt auch dann, wenn die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel gestützt wird, zum Beispiel auf drei Vergleichswohnungen (Paragraf 558a Absatz 3 Bürgerliches Gesetzbuch [BGB]). Liegt ein qualifizierter Mietspiegel vor, so wird vermutet, dass die enthaltenen Werte die ortsübliche Miete wiedergeben (Paragraf 558d Absatz 3 BGB).

Wohnlagen

Die Wohnlagenkarte in diesem Mietspiegel wurde zum Stand Januar 2022 überarbeitet und ergänzt. An der Überarbeitung waren Vertreter*innen folgender Dienststellen der Landeshauptstadt München beteiligt:

• Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München mit Datengrundlagen auf Basis der Bodenrichtwerte zum Stichtag 31.12.2020
• Kommunalreferat, GeodatenService München
• Referat für Stadtplanung und Bauordnung, Stadtentwicklungsplanung, Abteilung I/2, Bevölkerung, Wohnungsmarkt und Stadtökonomie
• Sozialreferat, Amt für Wohnen und Migration, Abteilung Wohnraumerhalt.

Darüber hinaus ermittelte die Ludwig- Maximilians-Universität (Lehrstuhl für Statistik) im Rahmen der statistischen Analyse der Daten wie bereits beim Mietspiegel für München 2019 einen signifikanten Einfluss der Lage der Wohnungen innerhalb des Stadtgebietes (sogenannte Makrolage) auf den Mietpreis. Die so gewonnenen Erkenntnisse flossen ergänzend in die Wohnlagenkarte ein.

Anwendungsbereich

Der Mietspiegel für München 2023 ist für frei finanzierte Mietwohnungen im Stadtgebiet München anzuwenden. Er gilt nicht für:

• preisgebundene Wohnungen (zum Beispiel Sozialwohnungen mit Kostenmiete, Belegrechtswohnungen)
• gewerblich genutzte Räume
• Obdachlosenunterkünfte
• Studierenden- und Jugendwohnheime.

Der Mietspiegel für München 2023 ist nicht unmittelbar anwendbar für:

• möblierten Wohnraum
• Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser, Einzelzimmer und Penthousewohnungen
• Werkswohnungen
• Wohnungen im Untergeschoss
• Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch
• mietfrei überlassenen Wohnraum
• selbst genutzten Wohnraum
• private Untermietverhältnisse
• durch behördliche Auflagen mietpreisgebundenen Wohnraum
• Wohnungen, deren Küche, Toilette und Bad - soweit vorhanden - von anderen Mietparteien mitbenutzt werden
• Wohnungen ohne Küche, ohne Badezimmer oder ohne Toilette
• Wohnungen ohne von der*dem Vermieter*in ausgestattetes Badezimmer
• Wohnungen ohne eine von der*dem Vermieter*in gestellte Heizung
• Wohnungen ohne von der*dem Vermieter*in gestellte Warmwasserversorgung
• Wohnraum in Anstalten, Heimen oder Wohnheimen, bei denen die Mietzahlung auch Service-Leistungen abdeckt, zum Beispiel Verpflegung oder Betreuung
• Wohnungen unter 20m² und über 160m² Wohnfläche.

Trotzdem kann der Mietspiegel in den genannten Fällen als Orientierungshilfe für die ortsübliche Miete herangezogen werden. Eine Verwendung als Begründungsmittel für Mieterhöhungen nach Paragraf 558a BGB ist in der Regel nicht möglich, kann jedoch im Einzelfall von den Gerichten als zulässig angesehen werden.

Aktuell

Informationen zum qualifizierten Mietspiegel und zu den rechtlichen Auswirkungen gibt es bei der Beratungsstelle, siehe Service.

Mietspiegel für München 2023 als Broschüre

Es können Mietspiegel rückwirkend bis zum Jahr 1975 als Broschüre angefordert werden. Sollten Sie Interesse an dem Mietspiegel für München als Broschüre haben, können Sie diese unter der Telefonnummer 233-40200 anfordern.

Gegen Einsendung eines adressierten und mit 1,60 Euro frankierten Din-A4-Briefumschlages sendet Ihnen das Amt für Wohnen und Migration die Broschüre kostenlos zu.

Sie können den aktuellen Mietspiegel für München 2023 bei folgenden Stellen kostenlos abholen:

Stadt-Information im Rathaus
Marienplatz 8
80331 München

Amt für Wohnen und Migration
Franziskanerstraße 8
81669 München